Heeft u vragen? Wij zijn telefonisch bereikbaar op 030 262 45 94
Vacature Ons kantoor is nu open!
b+p Belastingadviseurs - 19/03/2020 - Juridisch

Huurprijs en het coronavirus

Juridisch

De overheid heeft diverse maatregelen genomen om de
verspreiding van het coronavirus in de tijd te temporiseren. Die maatregelen
zijn ongekend. Voor huurders en verhuurders is de vraag voor wiens rekening en
risico deze maatregelen komen. Ook juridisch brengt het coronavirus veel
onzekerheid met zich mee. Tijd voor een eerste verkenning.

Gebrek?

Artikel 7:204 BW bepaalt dat een ‘gebrek’ aan een gehuurde
zaak een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder
toe te rekenen omstandigheid is waardoor de zaak aan de huurder niet het genot
kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag
verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de
overeenkomst betrekking heeft. De wetgever heeft met gebrek niet alleen gedacht
aan een defect van de gehuurde zaak (een lekkend dak) maar ook aan iedere
andere omstandigheid waardoor het genot van het gehuurde wordt beperkt. Onder
dat laatste vallen ook overheidsmaatregelen (bijvoorbeeld een afsluiting van
een weg waardoor niet kan worden bevoorraad).

De eerste reflex is dus te denken dat verplichte sluitingen
van winkels en horecapanden onder het begrip ‘gebrek’ valt en dat de oplossing
is te vinden in artikel 7:207 BW dat – kort gezegd – bepaalt dat een huurder op
grond van vermindering van het huurgenot door het gebrek, evenredige
vermindering van de huurprijs kan vorderen. Temeer omdat in artikel 7:209 BW is
bepaald dat van artikel 7:207 BW niet ten nadele van de huurder kan worden
afgeweken.

De wetgever heeft het daarentegen wel mogelijk gemaakt om
het begrip ‘gebrek’ te herdefiniëren (dus een andere inhoud te geven). Daarvan
is in de praktijk naar hartenlust gebruikgemaakt, met name in de bekende
ROZ-standaardhuurovereenkomsten. In de verschillende versies door de jaren heen
is met wisselend succes geprobeerd om via herdefinitie van het begrip ‘gebrek’
(ook) dit soort maatregelen in de risico-sfeer van de huurder te brengen.
Linksom of rechtsom: het kan interessant zijn om het huurcontract te beoordelen
om te kijken of juist dit contract toch ruimte laat voor discussie met de
verhuurder; ook indien het een ROZ-contract betreft.

Als er een specifiek (op maat) gemaakt huurcontract is, dan
is de kans groter dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet hebben
voorzien in een van de wet afwijkende regeling of dat zelfs is bepaald dat deze
omstandigheden voor rekening en risico van de verhuurder komen. Dan is er zeker
aanleiding om het huurcontract erbij te pakken.

Onvoorziene
omstandigheden?

In artikel 6: 258 BW is bepaald dat de rechter op vordering
van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze
geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden
die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en
billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag
verwachten. Aan die wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden
verleend.

De lat is door de wetgever hoog gelegd. De maatregelen die
nu door de overheid zijn uitgevaardigd zijn daarentegen ook exceptioneel. Of
daarmee de huurder – op zichzelf – slaagt om over die lat heen te komen, kan op
dit moment niemand met zekerheid zeggen. Het zal ook van de duur van de
maatregel afhangen en de consequenties voor zowel huurder als verhuurder of
deze weg voor de huurder een kansrijke is om via deze band de huurprijs aan te
(laten) passen.

Maar al met al: voor huurders en verhuurders is het niet een
per definitie gelopen race. Verhuurders kunnen er niet vanuit gaan dat ‘hun’
huurcontract immuniteit tegen het coronavirus bevat. Er zijn zeker
aanknopingspunten voor een huurder om de verschuldigdheid (en hoogte) van de
huurprijs aan de orde te stellen. Zoals de premier in zijn toespraak gisteren
al aangaf: we staan gezamenlijk voor de opdracht om door deze periode te komen.
Die gezamenlijke verantwoordelijkheid kan zeker worden ingepast in het nu al
bestaande juridische kader. Een verhuurder die voor de huurder de deur
dichthoudt, zou wel eens van een koude kermis thuis kunnen komen. Een huurder
die op voorhand erop rekent bij de rechter een welwillend oor te vinden, ook.

Dit is een Legal Update van Hans van Noort, verbonden aan Van Benthem en Keulen Advocaten.

Voor meer informatie: hansvannoort@vbk.nl

b+p Belastingadviseurs maakt gebruik van functionele cookies die strikt noodzakelijk zijn voor de werking van de website en analytische cookies om inzicht te krijgen in de werking en effectiviteit van de website. De analytische cookies zijn volledig geanonimiseerd en wij plaatsen geen marketing cookies. Meer informatie over privacy.