In een onlangs gepubliceerde uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2024:10245) speelde dit vraagstuk in een kwestie waarbij de huurder een onderneming in het gehuurde exploiteerde ten behoeve van interieurreiniging van inventaris van gebouwen.
Huurbescherming
Het kunnen onderscheiden van een 230a- en 290-bedrijfsruimte is relevant omdat de kwalificatie grote gevolgen heeft voor de duur en beëindiging van een huurovereenkomst. Zo is in (semi-)dwingendrechtelijke wetgeving voor 290-bedrijfsruimte bepaald dat er vaste huurtermijnen zijn, en dient verhuurder bij opzegging van de huurovereenkomst rekening te houden met een opzegtermijn van een jaar en het vermelden van opzeggingsgronden.
Bij 230a-bedrijfsruimte is – kort gezegd – sprake van meer contractsvrijheid, hetgeen in de praktijk vaak ertoe leidt dat de huurder minder huurbescherming kent. Wel voorziet de wet voor de huurder van een 230a-bedrijfsruimte in zogenaamde ontruimingsbescherming. De huurder kan hiermee bewerkstelligen dat het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst niet direct ontruimt hoeft te worden. Een verzoek daartoe moet binnen twee maanden na de datum waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd bij de rechter worden ingediend (artikel 7:230a lid 1 BW).
290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte
Conform artikel 7:290 lid 2 BW is een (290-)bedrijfsruimte kort samengevat:
Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens een huurovereenkomst bestemd is om te worden gebruikt als kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst, of een ambachtsbedrijf een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor die diensten aanwezig is.
Overige bedrijfsruimte – niet zijnde woonruimte en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW – vallen onder de zogenaamde restcategorie van artikel 7:230a BW. Hierbij valt denken aan kantoren, fabrieken, bioscopen, etc.
Aangezien artikel 7:290 lid 2 BW wat algemeen is gedefinieerd is de scheidslijn niet altijd even duidelijk. Dit zorgt ervoor dat er veel jurisprudentie is waarbij aan de hand van de omstandigheden van het geval is bepaald of de bestemming van het gehuurde valt te kwalificeren als 230a- of 290-bedrijfsruimte.
Bij de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290a BW of artikel 7:230a BW is volgens vaste rechtspraak beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198).
Casus Rechtbank Noord-Holland
In een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2024:10245) stond de vraag centraal of de huur kwalificeert als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW of een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
De huurder exploiteerde in het gehuurde en onderneming die zich bezig hield met de reiniging van tapijten, vloerkleden en andere stoffen. De huurovereenkomst had als titel “Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”. Verder waren huurder en verhuurder in artikel 1.2 van de huurovereenkomst overeengekomen dat het gehuurde bestemd is om uitsluitend gebruikt te worden als bedrijfsruimte ten dienste van huurders bedrijf in interieurreiniging van de inventaris van gebouwen.
Partijen waren een huurperiode van drie jaar overeengekomen. Verhuurder heeft na afloop van een jaar na ingang van de huurovereenkomst de huurder laten weten de huurovereenkomst niet te verlengen en heeft vervolgens de huurovereenkomst per aangetekende brief opgezegd.
Oordeel rechter
In de uitspraak overweegt dat de rechter dat voor de kwalificatie van de huurovereenkomst volgens vaste rechtspraak beslissend is wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.
Uiteindelijk komt de kantonrechter tot het oordeel dat in dit geval sprake is van de huur van een 230a-bedrijfsruimte. Kort samengevat spelen in dit oordeel de volgende omstandigheden een rol:
- Uit foto’s bleek dat het gehuurde een grote hal betrof waarin meerdere relatief grotere en zware machines staan die die tapijten kunnen wassen, drogen en stofzuigen, hetgeen een contra-indicatie is voor een ambachtsbedrijf als bedoeld in artikel 7:290 BW.
- Uit foto’s blijkt dat het gehuurde wordt gebruik voor de opslag van tapijten, hetgeen een aanwijzing is voor een 230a-bedrijfsruimte.
- Het door huurder aangebrachte rolluik waarvan de bedoeling zou zijn een verkooppunt voor publiek te creëren was zonder toestemming en na opzegging van de huurovereenkomst aangebracht. De kantonrechter oordeelt derhalve dat het gehuurde niet ingericht is met verkooppunt voor het publiek.
- Verder overweegt de kantonrechter dat in dit geval geen sprake is van plaatsgebondenheid – hetgeen geen wettelijke voorwaarde is, maar wel als aspect in de kwalificatievraag kan worden betrokken – voor de huurder. Hierbij overweegt de kantonrechter dat gebleken is dat de huurder zijn activiteiten reeds in een ander pand was gestart en de huurder met busjes werkt om de tapijten bij zijn klanten op te halen en schoongewassen terug te brengen.
Afsluitend
De recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland is een goed voorbeeld van een kwestie waarbij enige mate van onduidelijkheid heerst over het van toepassing zijnde huurregime.
Zowel een verhuurder als een huurder doet er derhalve goed aan om zich voor het sluiten van een huurovereenkomst afdoende te vergewissen of sprake is van 230a- of 290-bedrijfsruimte en welke wettelijke regelgeving van toepassing is.
Bron: Wieringa Advocaten Amsterdam
Auteur: Nathan Bol