Heeft u vragen? Wij zijn telefonisch bereikbaar op 030 262 45 94
Vacature Ons kantoor is open van ma t/m vrij tussen 08:00 t/m 17:00
b+p Belastingadviseurs - 28/01/2020 - Juridisch

Onderbouwing inroepen financieringsvoorbehoud

Juridisch

In de meeste
koopovereenkomsten voor een woning is een financieringsvoorbehoud opgenomen.
Dit houdt in dat na het ondertekenen van de koopovereenkomst de koper binnen
een in die overeenkomst bepaalde termijn de overeenkomst nog kan ontbinden als
de koper de financiering niet rond krijgt (behoudens de wettelijke
bedenktermijn voor particulieren van drie dagen). Dat dit nog wel eens fout
gaat, blijkt uit een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 17-12-2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:10871)

De koopovereenkomst

In deze zaak was een
koopovereenkomst voor een woning gesloten met daarin een ontbindende voorwaarde
voor de koper, inhoudende dat de koper de overeenkomst kon ontbinden indien
niet uiterlijk op […] voor de financiering van de woning een hypothecaire
geldlening of een aanbod daartoe had verkregen […]. In aanvulling hierop
bevatte de koopovereenkomst de verplichting voor de koper om de ontbinding
‘goed gedocumenteerd’ te onderbouwen, waaronder volgens de koopovereenkomst
moest worden verstaan dat in ieder geval één afwijzing van een erkende
geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper diende te worden overlegd. Indien
de mededeling niet goed gedocumenteerd zou zijn, behoefde de verkoper geen
genoegen te nemen met ontbinding.

Daarnaast bevatte de
koopovereenkomst – als gebruikelijk – een ontbindende voorwaarde voor beide
partijen, inhoudende dat indien één van partijen na ingebrekestelling nalatig
is of blijft in de nakoming van de overeenkomst, een opeisbare boete van 10%
van de koopovereenkomst wordt verbeurd. De koper dient hiertoe een bankgarantie
te stellen of een waarborgsom te storten.

Ontbinding?

Nadat de termijn voor
het inroepen van de ontbinding door de koper met instemming van de verkoper
eenmalig was verlengd, heeft koper op de laatste dag het
financieringsvoorbehoud ingeroepen om de koopovereenkomst te ontbinden.
Telefonisch en per e-mail heeft koper aan verkoper meegedeeld dat zij geen
akkoord heeft gekregen op de financiering. Acht dagen later ontvangt koper van
verkoper het bericht dat de koop niet is ontbonden, omdat de ontbinding niet
onderbouwd was met een afwijzing van een bank/geldverstrekker. Daarnaast had
koper in strijd met de koopovereenkomst nog geen bankgarantie
gesteld/waarborgsom gestort. De verkoper ontbindt hierop vervolgens de
koopovereenkomst en verzoekt de koper over te gaan tot betaling van de
contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopsom.

Het Hof oordeelt vrij eenvoudig dat de koopovereenkomst door de koper niet is ontbonden, nu niet aan de in de koopovereenkomst opgenomen voorwaarde was voldaan dat de ontbinding gedocumenteerd moest worden onderbouwd. Omdat koper geen bankgarantie had gesteld of een waarborgsom had gestort, had de verkoper wel het recht de koopovereenkomst te ontbinden en is de contractuele boete verbeurd geraakt.

Matiging?

De koper heeft vervolgens nog een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete (die neerkwam op € 25.250,-). De Hoge Raad heeft in dit verband eerder geoordeeld (ECLI:NL:HR:2018:207)

dat matiging slechts
aan de orde is als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden
tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Hierbij zal niet
alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de
hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de
strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het boetebeding is
ingeroepen.

Het Hof oordeelt in
onderhavig geval dat het boetebeding in de koopovereenkomst een volstrekt
gebruikelijk beding bij koopovereenkomsten van woningen tussen particulieren
betreft. Het boetebeding bevat een prikkel tot nakoming van verplichtingen en
draagt in zoverre bij aan de rechtszekerheid. Het boetebeding is verder slechts
van toepassing op een zwaarwegend te kwalificeren verzuim dat betrekking heeft
op het niet meewerken aan de levering dan wel op het niet voldoen van de koopprijs
van een woning. Volgens het Hof kan daarom niet lichtvaardig tot matiging van
de boete worden overgegaan.

Het feit dat de koper
reeds eerder had vermeld dat het onzeker was of zij de financiering rond zou
krijgen en dat zij op het moment van het hoger beroep een bijstandsuitkering
genoot is volgens het Hof onvoldoende voor matiging van de boete. Ook het feit
dat de woning later tegen een hogere prijs aan een andere koper was verkocht
was volgens het Hof onvoldoende voor matiging van de boete.

Conclusie

Eindoordeel luidt dus
dat de koper de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden. De verkoper
heeft de koopovereenkomst wel rechtsgeldig ontbonden nu geen bankgarantie was
gesteld/waarborgsom was gestort. De boete is dus door koper aan verkoper
verschuldigd.

Let dus bij de
ontbinding van een koopovereenkomst voor een woning goed op een aantal zaken in
de koopovereenkomst:

De termijn waarbinnen
de ontbinding moet worden ingeroepen na ondertekening van de koopovereenkomst
(en wanneer deze door de verkoper of diens makelaar moet zijn ontvangen);

De vereisten voor een
rechtsgeldige ontbinding van de koopovereenkomst.

Bron:    Wieringa
Advocaten

Auteur: Nicky Loekemeijer (email: loekemeijer@wieringa.nl)

b+p Belastingadviseurs maakt gebruik van functionele cookies die strikt noodzakelijk zijn voor de werking van de website en analytische cookies om inzicht te krijgen in de werking en effectiviteit van de website. De analytische cookies zijn volledig geanonimiseerd en wij plaatsen geen marketing cookies. Meer informatie over privacy.