Dit is goed nieuws voor particuliere verhuurders.
Het totaalpakket van vijf optimalisatiemaatregelen voor de Wet betaalbare huur is gericht op het verbeteren van het investeringsklimaat en het verhogen van de maximaal toegestane huurprijzen. Tegelijkertijd beoogt de Minister daarmee ook het aanbod van middenhuurwoningen op peil te houden, wat zowel de woningmarkt als huurders ten goede komt.
Van ontwerpbesluit naar instemming Kamer
In eerdere blog van Wieringa advocaten Veranderingen huurrecht woonruimte op komst bespraken zij het ontwerpbesluit Aanpassingen regelgeving verhuur. Dit besluit is echter nooit in werking getreden: na de voorhang op 1 oktober 2025 nam de Tweede Kamer de motie Klaver/Kouwenhoven aan, die opriep het ontwerpbesluit in te trekken. In het nieuwe coalitieakkoord van het Kabinet-Jetten is vervolgens afgesproken de Wet betaalbare huur alsnog te optimaliseren, voorafgaand aan de evaluatie in de eerste helft van 2027.
Op 20 april 2026 stuurde Minister Boekholt-O’Sullivan een brief aan de Tweede Kamer met vijf optimalisatiemaatregelen voor de Wet betaalbare huur. De eerste vier maatregelen zijn inhoudelijk ongewijzigd ten opzichte van het eerdere ontwerpbesluit. Nieuw is de vijfde maatregel: de verlenging van de tijdelijke nieuwbouwopslag met vier jaar, die een apart wetgevingstraject volgt. Met de instemming van de Tweede Kamer op 16 juni 2026 zetten de maatregelen eindelijk de stap richting daadwerkelijke inwerkingtreding.
De aanleiding: uitponding in cijfers
Uit Kadastercijfers over de tweede helft van 2025 blijkt dat het beeld inmiddels urgenter is dan ten tijde van het eerdere ontwerpbesluit: private investeerders verkochten circa 36.000 woningen (18% meer dan in dezelfde periode in 2024), terwijl het woningbezit van private investeerders per saldo met circa 10.000 woningen kromp. Bij particuliere verhuurders ging circa 68% van de verkopen naar eigenaar-bewoners, omdat verhuren door een opeenstapeling van maatregelen in het fiscale en huurrechtelijke domein in veel gevallen onvoldoende rendement oplevert. Dit speelt zich met name af in de vier grote steden.
De vijf optimalisatiemaatregelen voor de Wet betaalbare huur
Hieronder een beknopt overzicht van alle vijf optimalisatiemaatregelen voor de Wet betaalbare huur, met de nadruk op de praktische gevolgen voor verhuurders. Voor een uitgebreidere toelichting op de eerste vier maatregelen verwijzen wij naar de eerdere blog Veranderingen huurrecht woonruimte op komst.
- WOZ-prijsopslag bij toepassing van de WOZ-cap
De WOZ-cap beperkt de invloed van een hoge WOZ-waarde op het puntentotaal tot 33%, wat er met name in Amsterdam en Utrecht toe leidt dat de maximaal toegestane huurprijs geen recht doet aan de ligging van de woning. De maatregel introduceert een prijsopslag gelijk aan het verschil tussen de gecapte score (186 punten) en het puntenaantal zonder cap – in het rekenvoorbeeld uit de brief circa € 96 per maand extra. De woning blijft daarbij formeel gereguleerd in het middensegment.
- Schrappen van minpunten bij ontbreken van buitenruimte
Woningen zonder enige buitenruimte (privé of gedeeld) krijgen nu vijf minpunten. Die aftrek vervalt. Voor verhuurders in dichtbebouwde steden is dit een welkome aanpassing: het realiseren van een balkon, tuin of dakterras is daar vaak fysiek of vergunning-technisch niet mogelijk, waardoor zij een puntenstraf incasseren voor iets wat buiten hun macht ligt. Bovendien maakt het schrappen van de minpunten de businesscase voor woningvorming door kadastrale splitsing van panden aantrekkelijker.
- Hogere WWS-waardering voor kleine rijksmonumenten
Rijksmonumenten tot 40 m² worden door hun beperkte oppervlakte relatief laag gewaardeerd in de rubriek WOZ-waarde, terwijl de onderhoudskosten en de ligging op een gewilde historische locatie dit niet rechtvaardigen. De extra waardering zorgt ervoor dat deze woningen meer punten uit WOZ-waarde ontvangen, waardoor de maximale toegestane huurprijs beter aansluit bij de werkelijke exploitatielasten. De maatregel moet nog nader worden uitgewerkt. De inzet van de Minister is dat ook deze woningen in het gereguleerde middensegment blijven.
- Tijdelijke huurcontracten voor alle studenten
Op dit moment mogen tijdelijke huurovereenkomsten voor studenten (van maximaal twee jaar) uitsluitend worden gesloten met studenten van buiten de gemeente, wat voor verhuurders een praktisch knelpunt oplevert bij het verhuren aan lokale studenten. De maatregel schrapt deze geografische beperking, zodat alle studenten in aanmerking komen voor een tijdelijk contract. De Tweede Kamer heeft verzocht deze maatregel bij wet te regelen. Een internetconsultatie volgt later dit jaar.
- Verlenging van de tijdelijke nieuwbouwopslag met vier jaar (nieuw)
Dit is de enige inhoudelijk nieuwe maatregel ten opzichte van het eerdere ontwerpbesluit. De bestaande nieuwbouwopslag van 10% geldt voor midden-huurwoningen waarvan de bouw start vóór 1 januari 2028. Uit onderzoek van SEO Economisch Onderzoek blijkt dat de businesscase voor nieuwe midden-huurwoningen zelfs met deze opslag in veel gevallen moeilijk rond te krijgen is. Door de opslag te verlengen tot 2032 kunnen ook verhuurders van midden-huurwoningen waarvan de bouw start tussen 1 januari 2028 en 1 januari 2032 gedurende 20 jaar een prijsopslag van 10% toepassen, waarmee zij voor een langere periode de duidelijkheid en stabiliteit krijgen die nodig is om de investeringsbeslissing te nemen.
Wanneer en hoe mag de huurprijs omhoog?
Voor verhuurders is het van belang om te weten dat de nieuwe maximale huurprijs pas volledig mag worden gevraagd bij het afsluiten van een nieuw huurcontract. Bij bestaande contracten mag de huur uitsluitend stijgen met de jaarlijks toegestane huurverhoging. De drie WWS-maatregelen worden nu ter advisering aan de Raad van State voorgelegd, met als inzet inwerkingtreding per 1 januari 2027. De verdere evaluatie van de Wet betaalbare huur vindt in 2027 plaats en gaat uiterlijk 1 juli 2027 naar de Kamer, twee jaar eerder dan bij een reguliere wetsevaluatie. Op basis van de evaluatie bekijkt de Minister of meer maatregelen nodig zijn.
Bron: Wieringa Advocaten
Auteurr: Fréderique Ahsman